Друзья, начинаю новый блог, и он будет не о беттинге. Ставки занимают серьезную часть моей жизни: я провожу много времени за разработкой и улучшением стратегий, создаю обучающие материалы, отвечаю на форуме, руковожу проектом Offvariance и участвую в развитии нашего софта и брокера. Но помимо ставок я веду активную и весьма интересную жизнь, наполненную событиями. И мне хочется больше делиться с вами деталями своей жизни: путешествиями, хобби и увлечениями, а также своими мыслями, наблюдениями и личным опытом.

Для первого поста я выбрал интересную тему, которая может быть полезна многим читателям. На данном этапе моей жизни я активно занимаюсь инвестициями: инвестирую в проекты, как свои, так и чужие (в основном, проекты моих друзей и знакомых), в ценные бумаги, в софт для ставок и в сами ставки – их тоже можно рассматривать как инвестицию. Но сегодня хочу рассказать о менее рисковых инвестициях – об инвестициях в недвижимость. В последние несколько лет я стал серьезно изучать тему инвестирования в недвижимость, уже приобрел первые объекты и хочу поделиться с вами частью своих знаний и опыта. К тому же, в одном из последних постов в моем телеграм канале я рассказал о покупке квартиры и пообещал написать, почему я инвестирую именно в итальянскую недвижимость. Так что сейчас вы узнаете, почему я покупаю квартиры в Италии.

На сегодняшний день у меня есть три квартиры в Италии: две в Пьемонте (в Альпах, но в непосредственной близости к Турину) и одна на озере Комо. В квартире на Комо я делаю ремонт, в одной из квартир в Пьемонте мы семьей пока еще живем и еще одну я сдаю в аренду. Через несколько лет мы планируем перебраться в Норвегию и тогда будем сдавать уже все три квартиры и все новые объекты, которые появятся к тому времени. Прямо сейчас я активно занимаюсь квартирой на озере Комо: год назад я окончательно принял решение о покупке на Комо, затем долго искал подходящую квартиру, занимался сделкой, оформлял все необходимые документы… Весной я получил ключи от квартиры и уже летом начал ремонт, который сейчас требует много моего внимания. Изначально планировалось, что мы успеем закончить его к Рождеству, но уже сейчас очевидно, что этого не произойдет. Так что еще несколько месяцев я буду жить в режиме “ремонт”, но как только он закончится, мы с семьей переедем на Комо, и вторая квартира в Пьемонте также отправится на аренду.

Итак, почему я уже трижды выбрал Италию? Я могу выделить два основных фактора, которые сподвигли меня к таким решениям. Первый фактор – текущее состояние итальянского рынка недвижимости, второй – высокая доходность от аренды.

Прежде чем купить первую квартиру в Италии в 2023 году, я рассматривал множество вариантов в самых разных уголках Европы и активно посещал просмотры в разных странах. Очень скоро я обнаружил, что во многих европейских странах на рынках недвижимости образовался огромный пузырь – эти рынки перегреты, причем в некоторых случаях перегреты до каких-то абсурдных цифр. Один из самых ярких примеров – Словакия, где с 2005 года цены выросли более чем на 200%, а в столице еще больше, до 300%. В 2005 году в Братиславе, столице Словакии, можно было приобрести трехкомнатную квартиру за 40 000 - 50 000 евро. Сегодня сложно найти аналогичную квартиру даже за 175 000 евро – и подобных примеров в разных странах Европы просто масса.

Ситуация на рынке недвижимости Италии складывается иначе – здесь нет пузыря; напротив, итальянский рынок недооценен относительно рынков других европейских стран. Цены на недвижимость в Италии сегодня составляют 100% от цен 2005 года. То есть, представьте себе – стоимость квадратного метра в Италии сегодня такая же, как была в 2005 году! В Словакии, как я уже писал выше, она составляет 300% от цен 2005 года, в Германии 277%, и так далее. Почему так происходит? Дело в том, что в конце нулевых Италию сильно потрепало: страна долго и тяжело выходила из мирового финансового кризиса 2008 года, так что цены на недвижимость активно снижались вплоть до 2014 года. После 2014 снижение уменьшилось, но еще до 2019 года наблюдалось небольшое падение, и только в 2019 начался небольшой рост. Получается, что итальянский рынок оживился лишь в последние 5-6 лет, и он только начинает набирать обороты. В 2024 году цены выросли на 4,5%, и это лучший показатель за последнее десятилетие.

В общем, итальянский рынок недвижимости очень недооценен. Даже в таких странах, как Словакия (о существовании которой не знает даже большинство жителей самого ЕС), Венгрия, Чехия, Польша, цены на несколько десятков процентов выше, чем в Италии. Так что сейчас квартиру в Италии можно купить дешевле, чем в странах, которые я перечислил. Те, кто сейчас покупают или берут в ипотеку жилье в перечисленных странах, рискуют приобрести их на самом пике стоимости. И если, а точнее, когда этот пузырь неизбежно лопнет, эти люди потеряют очень много денег. Итальянский же рынок недвижимости исторически очень медленный и стабильный – из-за совокупности многих факторов. Прямо сейчас цены на недвижимость в Италии растут, причем стабильно, а запас роста для цен большой, так как они еще долго будут догонять остальную Европу.

Еще один плюс: прямо сейчас рынок выглядит устойчивым, особенно по сравнению с другими странами. В 2022-2023 на рынках недвижимости 8 европейских стран наблюдался спад. В Германии цены упали на 7,1%, в Финляндии на 4,4%, и так далее. В этот период многие страны подняли процентные ставки по ипотечным кредитам, что для Европы, не привыкшей к такой нестабильности, оказалось очень болезненным, спрос на жилье уменьшился, и цены просели. Но в Италии спада не было – напротив, в этот же период цены демонстрировали небольшой рост. Итальянцы менее закредитованные по сравнению с жителями других европейских стран и реже приобретают жилье в ипотеку, поэтому рост процентных ставок не оказал такого влияния на рынок. Ну и в целом связь итальянского рынка недвижимости с мировыми финансовыми рынками низкая, поэтому условное падение на Уолл-Стрит не обрушит мгновенно цены на квартиры в Милане. В прошлом все снижения цен обычно были небольшими и растягивались на годы, так что можно не опасаться, что стоимость вашей квартиры просядет на каких-нибудь 30% за год.

Есть еще одна причина для роста цен в Италии – спрос на покупку растет, но при этом количество жилья ограничено. В Италии низкий уровень строительства нового жилья, они действительно строят мало. В исторических городах и курортных местах строить банально негде, и в последние годы количество разрешений на строительство жилья в Италии очень небольшое, около 55 000 в год. В соседней Франции с сопоставимым населением выдают около 400 000 разрешений в год. Даже не зная точных цифр, вы можете увидеть это невооруженным глазом, просто посетив Италию и Францию и обратив внимание на количество новостроек. Это выступает еще одним фактором в пользу покупки: приобретая жилье на вторичном рынке, можно не опасаться, что оно будет терять в цене из-за появления множества новостроек. Кстати, интересный факт: итальянцы часто строят очень “классически” – иногда я смотрю на дом и думаю, что его построили в шестидесятых, а потом оказывается, что он построен всего 15 лет назад. В общем, в Италии строят мало, а покупать хотят все больше, и этот фактор существенно подкрепляет рост цен.

Как я уже писал выше, помимо состояния самого рынка недвижимости меня очень привлекает еще один фактор: возможности для сдачи недвижимости в аренду. Доходность от аренды – второй по значимости фактор, на который нужно обращать внимание при инвестировании. И здесь я, как вы сейчас увидите, тоже не прогадал. Дело в том, что доходность аренды в Северной Италии – одна из самых высоких в Западной Европе. В Милане средняя доходность от долгосрочной аренды составляет 5,4% годовых, в Турине вообще 8,3%, тогда как в Париже или Мюнхене доходность не превышает 3-4%. Ситуация складывается очень выгодным образом: можно купить квартиру за вменяемые деньги, так как рынок не перегрет, и сдавать ее за хорошую сумму. Причем, это не какой-то временный всплеск цен на аренду: цены здесь стабильно высокие, так как спрос на аренду жилья большой. В небольших городах вокруг того же Турина крайне трудно найти квартиру для долгосрочной аренды по контракту – все сдано, и каждая новая квартира исчезает за считанные дни. Я лично испытал это на себе еще в 2020, когда хотел арендовать квартиру на пару лет и “попробовать” Италию, и я вижу это сегодня, в 2025, когда уже сам сдаю в аренду свои объекты.

Такой спрос и соответствующие цены обеспечивают как туризм, так и сильная экономика. Арендуют везде: в Милане квартиры снимают молодые профессионалы, в Турине студенты, в Альпах и на Комо – туристы, ну и так далее. В результате соотношение стоимости квартиры и дохода от аренды оказывается очень привлекательным для владельцев недвижимости. Мой пример: квартира в Пьемонте, которую я сейчас сдаю, куплена за 120 000 евро, сдается в аренду и приносит около 850 евро в месяц после уплаты налогов и всех расходов. Доходность составляет 8,5% годовых, и это просто потрясающий результат для Западной Европы!

Еще один интересный нюанс. Как вы понимаете, в Северной Италии существует две стороны рынка: элитная недвижимость в крайне туристических местах и обычные квартиры в экономически развитых городах и пригородах Севера. Я выбрал свои объекты таким образом, что охватил оба рынка. Очевидно, что в Пьемонте рынок растет гораздо меньше, чем на Комо – за последние 5 лет цены в туристической части Пьемонта выросли на 12,4%, а минимальные прогнозы на ближайшие несколько лет составляют 1-2% в год. Рост небольшой, но зато здесь высокая доходность от сдачи в аренду при низком пороге входа. Так что скоро я буду сдавать уже обе квартиры в Пьемонте, каждый год гарантированно получая около 10% прибыли.

На озере Комо ситуация выглядит иначе: за последние 5 лет рост цен в некоторых местах на Комо достигает 40%. Только за 2024 год элитная недвижимость здесь подорожала на 7,4%, а сам регион Комо вошел в топ-20 мировых премиальных рынков. Сейчас, к примеру, на Комо наблюдается бум покупателей из США – они возглавляют список иностранцев, инвестирующих в недвижимость. По самым минимальным оценкам, в ближайшие 3 года рынок на Комо будет расти на 3-5% в год. Но, конечно, некоторые объекты явно будут расти гораздо быстрее – это квартиры в центрах курортных городов, в непосредственной близости к берегу и с красивыми видами. Моя квартира на Комо в точности подходит под все эти критерии, так что я рассчитываю стабильно получать более 5% роста стоимости в год.

В общем, и стоимость жилья растет довольно быстро, и стоимость аренды, особенно посуточной, тоже растет огромными темпами. За последние несколько лет Комо превратилось в очень распиаренное и практически “виральное” место. Существенный вклад внес, например, Тик-Ток, где ролики с потрясающими видами Комо набирают десятки миллионов просмотров. Туристы со всего мира хотят прикоснуться к этой красоте и провести здесь хотя бы пару дней. Так что спрос как на долгосрочную, так и на краткосрочную аренду на Комо крайне высокий: в сезон стоимость аренды моей квартиры составит около 300-400 евро в сутки, а загруженность будет близка к стопроцентной.

Конечно, долгосрочная аренда на Комо приносит меньший процент, чем в Пьемонте. При суммарной стоимости квартиры и ремонта около 450 000 евро долгосрочная аренда будет приносить около 1 800 - 1 900 евро в месяц после уплаты налогов и всех расходов, что составляет около 5% годовых. Но посуточная аренда может приносить значительно больше, и при этом вам не обязательно заниматься этим самостоятельно: на рынке есть фирмы, которые берут квартиры в управление и занимаются всеми вопросами – нужно только заключить с ними контракт. В таком случае посуточная аренда будет приносить около 10% прибыли в год, плюс, как я уже сказал, я ожидаю около 5% роста стоимости жилья в год.

Вот так у меня обстоят дела с инвестированием в итальянскую недвижимость. В ближайшие несколько лет я планирую увеличить количество объектов таким образом, чтобы в недвижимости у меня был 1 000 000 евро. В таком случае, если даже в какие-то годы доходности составит не 10%, а 5-6% годовых, у меня все равно будет неплохой пассивный доход, который станет отличной подстраховкой на случай непредвиденных кризисов.

Я постарался перечислить все факторы, которые сыграли для меня ключевую роль при принятии решений о покупке. Как вы понимаете, квартиры в Пьемонте обошлись мне значительно дешевле, чем квартира на Комо, но все три покупки очень правильные с точки зрения инвестирования. В Пьемонте рынок растет медленнее, но соотношение цена/доходность от сдачи в аренду очень привлекательное. На Комо и сам рынок растет довольно быстро, и теоретическая возможность для сдачи в аренду тоже выгодная. К тому же, в Италии благоприятные законы для продажи недвижимости: после 5 лет владения продавец полностью освобождается от уплаты налога на прирост. В большинстве стран Европы для освобождения от налога нужно владеть недвижимостью гораздо дольше: 10 лет в Германии, до 30 лет во Франции и т.д. Это тоже является огромным преимуществом.

Чтобы наглядно продемонстрировать вам привлекательность итальянского рынка недвижимости, я сделал упор на цифры и экономические факторы. Но есть еще один фактор, который кажется очевидным, но все же я о нем напишу. Италия всегда будет оставаться Италией. Здесь всегда будут горы, море, солнце, потрясающая история и лучшая в мире кухня. Туристы всегда будут ехать в Италию, а на Север Италии люди всегда будут стекаться в поисках лучших условий жизни. Чтобы понимать это, не обязательно оперировать цифрами и фактами – это, как мне кажется, фундаментальные основы сегодняшней реальности.

Итак, я поделился с вами информацией, которую узнал на практике: во-первых, из собственного опыта, во вторых – из большой исследовательской работы, которую я провел перед инвестированием своего капитала. Опираясь на мой опыт, несколько человек из моего окружения тоже заинтересовались недвижимостью в Италии, а мой близкий друг через пару недель уже будет подписывать сделку о покупке. Так как меня читают бетторы и покеристы, думаю, некоторым из вас также будет полезна эта информация. Ну и на этом мы пока закончим, но я буду делиться новостями о ремонте, а в ближайшем (надеюсь) времени – и о жизни на озере Комо и своей жизни в целом.